보통 호강노노나 직방에서 주택정보를 보거나 매물이나 주택 관련 유투브를 볼 때
용적률과 건폐율이 %로 표시되는 것을 확인할 수 있습니다.
이 지표는 실제로 무엇을 말합니까?
1. 건폐율 및 용적률의 기초
먼저 둘의 사전적 의미를 알아보자(사전적 의미를 알면 스킵)
* 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미
* 용적률 : 대지면적에 대한 연면적의 비율
사전적 의미는 그렇겠지만 보통 사람들은 무슨 말을 하는지 알아듣지 못할 것이다.
우선 우리는 그것들이 무엇을 의미하는지 알기 전에 기본 사항을 알아야 하며 대지 면적, 연면적 및 건축 면적의 의미를 이해해야 합니다.
토지 면적부터 차근차근 설명드리면 토지면적이란 주거 및 건물을 건축할 면적의 대지의 면적을 말합니다.
간단히 말해서 울타리를 칠 수 있는 영역을 의미합니다.
그리고 이 땅에 건물을 짓게 되는데, 어떤 경우에는 땅 전체를 건물을 짓는 데 사용하기도 하고, 어떤 사람은 정원을, 어떤 사람은 주차장을 두기도 합니다.
여기서 건축면적의 개념이 나오는데, 건축면적이란 그 대지 위에 단독으로 건물을 지을 대지의 면적을 의미한다.
쉽게 말해 건물 밑면의 면적이다.
그럼 연면적은? 이 연면적은 건물의 각 층의 면적을 펼쳤을 때의 면적을 의미합니다.
간단히 말해서 건축면적, 즉 건물의 바닥면적이 40이고 돌출부가 없는 정육면체 형태의 4층 건물이라면 연면적은 40×4 = 160이 됩니다.
이러한 개념을 염두에 두고 건폐율과 용적률을 살펴보겠습니다.
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다.
예시를 통해 살펴보세요
한 지역에 100개의 단위가 있는 부동산이 있고 그 중 60개는 정원이고 나머지는 건물이라고 가정합니다.
), 즉 건폐율이 40%라고 할 수 있습니다.
다음으로 용적률을 보면 용적률은 대지면적에 대한 건축된 건축물의 연면적의 비율이다.
감이 잘 안오는데 사진으로 발자국 비율 알아보자
간단히 말해서 건축면적 50인 3층 건물을 100의 대지에 지었다면 총면적은 50×3=150이고 면적비율은 150/100×100(5)이다.
표면적 150%의 건물이라고 할 수 있습니다.
일반 검색으로 찾을 수 있습니다.
그렇다면 이 정보에서 어떤 정보를 얻을 수 있는지 궁금할 것입니다.
2. 면적률과 건폐율에 대해 알고 계십니까?
용적률과 건폐율 개념이 등장하게 된 것은 건물을 모형으로 규제하고 관리할 수는 있지만 행정처리상 모든 건물에 대한 모형을 저장하고 관리할 수 없기 때문에 이 개념이 필요하다.
종이로 표현하기
이해하기 쉬운. 이 용적률과 건폐율을 보면 알 수 있는데,
1. 건물의 대략적인 형태
2. 주변시설
3. 녹지율
4. 그림자 영역
5. 재건축 등의 수익성
생각보다 많은 것을 알 수 있습니다.
그럼 어떻게 알 수 있는지 보자 우선 이런 건폐율과 용적률은 모두 법으로 규제되고 있다는 사실을 알아야 합니다.
건물을 세우기 위해서는 규정의 지침에 따라 설계 및 시공되어야 하며, 그 기준은 용적률과 건폐율입니다.
가장 큰 영향을 미치는 규제는 용적률인데 용적률로 건물의 층수를 결정할 수 있기 때문에 건물이 아닌 용적률에 대한 규제를 알면 많은 것을 알 수 있다.
– 국가 관계. 이러한 용적률 규칙 중 일부를 간단히 살펴보면,
제1종 일반주거지역 : 100% ~ 150%
제2종일반주거지역 : 150% ~ 250%
제3종일반주거지역 : 200% ~ 300%
중심업무지역 : 400% ~ 1,500%
대부분의 주택은 2종 또는 3종 주거지역에 지어지고, 고층 주상복합이나 오피스 빌딩은 중심상권에 지어지기 때문에 높은 층에 지어진다.
여기서 질문이 생깁니다.
“응? 대부분의 아파트가 15층인데 우리 아파트는 1,500% 이상의 면적에 지어야 하지 않나? .?”
(그렇게 생각하시는 분들이 많을 거에요. 그리고 인터넷에서 이걸 설명하는 분들을 찾기도 쉽지 않거든요.)
이는 커버리지 개념을 동시에 적용하여 이해할 수 있다.
예를 들어 알아보자
제3종 주거지역(바닥면적의 300%까지) 재건축 예정인 xx 1지구의 대지면적이 10,000m2(평방미터)라고 가정하자.
여기서도 커버리지 비율의 개념이 등장합니다.
이전에 커버리지 비율이 대지에 세워진 건물의 면적 비율이라고 배웠습니다.
그럼 100% 커버리지로 건물을 지으면,
다음 모양의 3층 건물만 지을 수 있습니다.
그러나 우리는 그런 집을 짓지 않습니다.
일부는 주차장으로, 나머지는 정원으로 남겨두었기 때문이다.
10,000m2 부지에 40m2 아파트 1개동에 2가구를 수용하여 10개동의 단지를 지었다고 가정해 보겠습니다(실제로는 전용면적과 공용면적을 포함해야 하지만 편의를 위해 제외하겠습니다).
그러면 건물의 건축 면적(면적)은 40(m2) x 2(개) = 80m2입니다.
10개 건물로 확장할 때 80×10 단위 = 800m2. 그러면 커버리지 비율은 800/10,000 x 100(%) = 8%입니다.
앞서 언급한 바와 같이 용적률 규정이 있어 10개동을 합친 건축물의 연면적은 3만㎡를 넘을 수 없어 10개동에 최대 40층짜리 주거를 지을 수 있다.
이와 같이 건폐율의 개념을 종합하면 용적률 300% 원칙이 있어도 20층, 30층 건물을 지을 수 있음을 알 수 있다.
따라서 건폐율과 용적률을 통해 단지의 전체적인 형태를 알 수 있다.
그렇다면 주변 지역을 어떻게 알 수 있습니까? 카카오 지도나 네이버 지도를 보면 지적도를 통해 이 곳이 어떤 형태의 주거지역인지, 상업지역인지 알 수 있습니다.
그렇지 않은 경우 대략적인 계산을 통해 확인할 수 있습니다.
평당 면적 * 층수 * 건물수로 계산하여 건폐율로 나누어 야마에 토지면적을 구합니다.
또한 건축면적에 층수를 곱하고 층수로 나누면 대략적인 규제율과 비교해보면 어떤 주거지역인지, 상권인지 여부를 알 수 있다.
계산할 수 있는 이 지역이 상업 지역이라는 것을 알고 있습니다.
(야생법이라 호갱노노 보시면 바로 알 수 있습니다.
)
녹지율과 음영면적은 단지별 건폐율과 용적률을 비교하여 단지의 밀도를 판단하여 예측방법을 개발할 수 있다.
그러나 재건의 수익성을 어떻게 알 수 있습니까?
3. 재건축의 수익성(Yamae)
재건축의 수익성을 판단하는 지표는 인터넷을 검색하면 알 수 있지만 돈을 지불하고 강의를 들으라고 요구하는 사람들이 많기 때문에 여기서는 그냥 거칠게 알려 드리겠습니다.
), 재건축은 기존 세대수 외 세대 분양으로 유입되며 분양대금으로 공사비를 충당한다.
(1:1 재건축시 초과세대수가 없습니다.
) 따라서 일반분양세대수가 기존세대수보다 많으면 재건축조합원들이 분담하는 비용이 줄어들게 됩니다.
위생 및 재건축과의 관계는 후술한다.
) 대지의 용적률 한도를 초과해서는 안된다.
따라서 용적률이 높은 지역에서 수익성이 높거나, 면적이 작고 층수가 적은 위치가 유리합니다.
이것은 야생 수익성 평가 공식을 볼 때의 대답이기도 합니다.
(야마에이므로 가족단위가 많다는 점 참고 부탁드립니다.
)
같은 면적과 규모의 단지가 지어질 경우 현재 건물 대비 용적률이 극대화되며 이로 인한 신규세대수는 인근 단지의 분양가로 판단하게 된다.
단지는 현재 20,000㎡에 개발률 5%이며 주거지역 3급(건평면적 300%까지)이다.
동네 같은 평형분양가를 10억이라고 가정하고 재건축시 얼마만큼의 수익이 나는지 보여드리겠습니다.
5층 2가구 5동으로 현재 50가구가 거주하고 있습니다.
이 건물의 연면적은 5,000m2이며, 동일한 사양에서 면적 비율을 높이면 55,000m2를 추가할 수 있습니다.
현재 5개동 건축면적은 1,000㎡이므로 현재 단지에서 55층을 증축할 수 있어 55층×2세대×5개동 550세대가 늘어난다.
물론, 거친 방법이기 때문에 정확한 계산은 jar 마다 다르지만, 간단히 알 수 있습니다.
건폐율과 용적률을 동시에 알면 이 모든 것을 예측할 수 있으니 아파트나 건물을 검색할 때 활용해보자.